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Mietvertrag

Muss Miete gezahlt werden auch wenn ein Objekt nicht genutzt wird?

Anlässlich der aktuellen Entwicklungen im Hinblick auf die Epidemie mit dem Corona-Virus stellen sich auch viele mietrechtliche Fragen. Ist der Mieter zur Zahlung der Miete für ein Ferienhaus an der Nordseeküste verpflichtet, auch wenn er die Reise nicht antritt, weil er wegen der Epidemie Bedenken hat? Muss ein Gastwirt oder ein gewerblicher Mieter weiterhin Miete zahlen, auch wenn der Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen werden muss?

Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass die Miete für die Gebrauchsgewährung geschuldet wird, nicht für den tatsächlichen Gebrauch.

Der Mieter ist also zur Zahlung der Miete verpflichtet, auch wenn er die Wohnung oder die Gewerberäume tatsächlich gar nicht nutzt. Das gilt z.B. für einen gewerblichen Mieter mit einem langfristigen Mietvertrag über 5 Jahre, der nach 3 Jahren seinen Geschäftsbetrieb einstellt. Dieser Mieter muss weiterhin Miete zahlen, auch wenn er sein Gewerbe in den Mieträumlichkeiten nicht mehr betreibt. Die Pflicht zur Mietzahlung bleibt bestehen, auch wenn der Mieter den Gebrauch des Mietobjekts nicht ausüben will oder kann. Wenn z.B. der Mieter aufgrund Erkrankung sein Gewerbe nicht mehr ausüben kann, bleibt er zur Mietzahlung verpflichtet.

Der Mieter der Ferienwohnung an der Nordseeküste ist daher zur Mietzahlung verpflichtet, auch wenn er wegen beispielsweise schlechten Wetters, unsauberen Stränden oder wie vor einigen Jahren dem „Robbensterben“ die Reise absagt (LG Düsseldorf ZMR 1990, 379). Anders ist dies nur, wenn der Mieter die Ferienwohnung gar nicht erreichen kann, weil die zuständige Landesregierung oder Gemeindeverwaltung die Zufahrt in das Bundesland oder die Gemeinde verbietet. Dann kann der Mieter das Objekt nicht erreichen und ist deshalb auch zur Mietzahlung nicht verpflichtet. 

Der Gastwirt, der aufgrund behördlicher Anordnung wie jetzt bei der Corona-Epidemie verpflichtet ist, sein Restaurant zu schließen, ist für diesen Zeitraum nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet. Insoweit scheitert die Ausübung des Gebrauchsrechts an objektiven Umständen. Bei einer nicht vorhersehbaren und völligen Veränderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse, wie z.B. bei Umweltkatastrophen oder einer Epidemie entfällt die Verpflichtung zur Mietzahlung.

Jens Oliver Lohrengel
Jens Oliver Lohrengel

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Kanzlei Gunkel, Kunzenbacher & Partner
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